주택 증여세 과세대상과 표준, 세율 공제 감면 2024년

주택을 증여받거나 증여하려는 경우, 증여세라는 세금을 납부해야 합니다. 증여세는 타인에게 무상으로 재산을 이전하거나 증대시키는 것에 부과되는 세금으로, 상속세와는 다른 개념입니다. 증여세는 증여받은 재산의 가액과 증여자와 수증자의 관계에 따라 다르게 적용되며, 공제와 감면 방법도 있습니다.
 
이 글에서는 주택 증여세의 과세대상, 과세표준, 세율, 면제한도, 신고 및 납부기한, 공제 및 감면 방법 등에 대해 알아보겠습니다.
 

주택 증여세 과세대상과 표준 세율 공제 감면

1. 주택 증여세 과세대상

 
주택 증여세의 과세대상은 주택을 증여받은 자(수증자)입니다. 다만, 수증자가 비거주자인 경우에는 거주자로부터 증여받은 국외에 있는 주택은 증여자가 납부할 의무가 있습니다. 주택 증여세는 주택을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 주택을 증여받은 날은 주택의 소유권 이전 등기·등록 신청서 접수일로 합니다.
 
주택 증여세의 과세대상에는 다음과 같은 경우가 포함됩니다.
 

• 주택을 생전에 타인에게 무상으로 이전하는 경우
• 주택의 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 중여하는 경우
• 주택의 무상사용에 따른 이익의 중여하는 경우
• 타인으로부터 주택을 증여받는 경우

 

2. 주택 증여세 과세표준

 
주택 증여세의 과세표준은 증여재산가액에서 채무부담액을 뺀 금액에 중여재산가산액을 더하고, 증여재산공제액을 뺀 금액입니다. 즉, 다음과 같은 공식으로 계산할 수 있습니다.
 
과세표준 = (증여재산가액 - 채무부담액 + 중여재산가산액)

증여재산가액은 주택의 가액으로, 증여일 현재 시가에 따라 평가합니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법을 활용할 수 있습니다.
 
보충적 평가방법은 다음과 같습니다.
 
(1순위) 평가대상의 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내 매매, 감정 등으로 확인된 가격
(2순위) 유사대상의 증여일 전 6개월부터 신고일 이내 매매, 감정 등으로 확인된 가격
(3순위) 지자체장, 국토부장관이 공시하는 개별주택가격, 공동주택가격
 
채무부담액은 증여재산에 관련된 채무로, 증여일 현재 시가에 따라 평가합니다. 중여재산가산액은 주택 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 증여받은 증여세 과세가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우 그 과세가액을 가산하는 금액입니다.
 
동일인에는 증여자가 직제존속인 경우 그 배우자를 포함합니다. 증여재산공제액은 증여자와 수증자의 관계에 따라 증여재산가액을 줄여주는 금액으로, 10년 동안 증여해온 금액을 모두 합산해서 공제받게 됩니다.
 
증여재산공제액은 다음과 같습니다.
 

• 배우자: 공제 금액 최대 6억원
• 직계존속: 5천만원 (수증자가 미성년자인 경우 2천만원)
• 직계비속: 5천만원
• 기타친족: 1천만원

증여세 과세표준 세율 공제

3. 주택 증여세율

 
주택 증여세의 세율은 과세표준에 따라 다르게 적용되며, 누진공제액과 세맥공제를 받을 수 있습니다. 누진공제액은 과세표준의 구간별로 세율이 누진되는 것을 완화하기 위해 공제하는 금액이고, 세맥공제는 납부세액공제, 외국납부세액공제, 신고세맥공제(3%)를 말합니다.
 
주택 증여세의 세율은 다음과 같습니다.
 

• 1억원 이하: 10%
• 1억원 초과 5억원 이하: 20% (누진공제 1천만원)
• 5억원 초과 10억원 이하: 30% (누진공제 6천만원)
• 10억원 초과 30억원 이하: 40% (누진공제 1억 6천만원) - 30억원 초과: 50% (누진공제 4억 6천만원)

 
또한, 1세대 건너뛰는 상속 및 증여에 관해서는 위의 세율에서 30%가 가산되고, 미성년자에게 20억 초과 증여시에는 40%가 가산됩니다.
 

4. 주택 증여세 공제 및 감면 방법

 
주택 증여세를 줄이거나 면제받기 위한 방법은 다음과 같습니다.
 
증여세 면제한도 이내로 증여하는 경우: 증여자와 수증자의 관계에 따라 증여재산공제액을 적용하여 증여세를 면제받을 수 있습니다. 예를 들어, 부모가 자녀에게 5천만원 이하의 주택을 증여하는 경우, 증여세는 과세표준이 0원이 되므로 면제됩니다.
 
하지만, 증여재산공제액은 10년 동안 증여해온 금액을 모두 합산해서 적용되므로, 10년 이내에 동일인으로부터 증여받은 재산이 5천만원을 초과하면 증여세가 부과됩니다. 따라서, 증여세 면제한도 이내로 증여하는 경우에도 신고의무는 있으므로 주의해야 합니다.
 
증여세 공제 및 감면 방법을 활용하는 경우: 증여세를 줄이기 위해 다양한 공제 및 감면 방법을 활용할 수 있습니다. 예를 들어, 증여자가 주택을 증여하면서 증여자가 사망할 때까지 수증자가 주택을 사용하지 못하도록 하는 조건을 붙이는 경우, 증여재산가액의 50%를 공제 받을 수 있습니다.
 
또한, 증여자가 주택을 증여하면서 증여자가 사망할 때까지 수증자가 주택을 사용하도록 하는 조건을 붙이는 경우, 증여재산가액의 30%를 공제받을 수 있습니다. 이러한 조건부 증여의 경우, 증여자가 사망하면 증여세가 재부과되므로, 증여자의 재산상황과 수증자의 의사를 고려해야 합니다.
 
또한, 증여자가 주택을 증여하면서 증여자가 사망할 때까지 수증자가 주택을 사용하도록 하는 조건을 붙이고, 증여자가 사망한 후에도 수증자가 주택을 계속 사용하도록 하는 조건을 붙이는 경우, 증여세가 면제 됩니다. 이러한 조건부 증여의 경우, 증여자가 사망한 후에도 수증자가 주택을 계속 사용하도록 하는 조건을 위반하면 증여세가 재부과되므로, 수증자의 주택 사용 계획을 잘 세워야 합니다.
 
주택 증여세를 줄이거나 면제받기 위해서는 증여자와 수증자의 관계, 증여재산의 가액, 증여의 조건 등을 고려하여 적절한 증여 방법을 선택해야 합니다. 또한, 증여세 신고 및 납부의무를 준수하고, 증여세가 재부과되는 경우를 예방하기 위해 필요한 서류와 증거를 보관해야 합니다.전문가에 도움을 받는게 가장 좋습니다.